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La renta media de los contratos vigentes entre julio y septiembre de 2025 se situó en 791,8 euros mensuales frente a los 785,6 euros de entre mayo y junio del mismo año, lo que demuestra una evolución contenida del parque de alquiler libre mientras la comunidad autónoma avanzaba en la implantación de los índices de referencia En el periodo objeto de estudio, Bizigune contaba con 7.458 viviendas adscritas en Euskadi tras sumar 119 nuevos contratos y los recientes cambios introducidos a través del Decreto de Medidas Urgentes, todo hace indicar que el programa debería de experimentar un incremento en los próximos meses Según la Estadística del Mercado del Alquiler (EMAL), elaborada por el Observatorio Vasco de la Vivienda y publicada este jueves, a 30 de septiembre de 2025 permanecían vigentes en la Comunidad Autónoma Vasca 85.068 contratos de alquiler libre de vivienda habitual en edificios colectivos, cinco menos que al cierre del segundo trimestre de ese mismo año, cuando se encontraban activos un total de 85.073 expedientes. La de este tercer trimestre se trata, por tanto, de una variación prácticamente nula (-0.01%) que confirma la solidez del mercado vasco del alquiler incluso en un contexto previo a la entrada en vigor de los índices de precios de referencia en los tres territorios. Ahora bien, si se toma como referencia el mismo trimestre del año anterior (2024), Euskadi suma 1.781 nuevos contratos, lo que supone un crecimiento del 2,1%. En términos absolutos, el depósito de fianzas del Gobierno Vasco registraba en septiembre de 2025 un total de 89.445 contratos de alquiler libre a precio de mercado. De ellos, 2.730 correspondían a viviendas de temporada y 1.647 a viviendas unifamiliares, tipologías que, por sus singularidades, quedan excluidas del análisis específico del alquiler habitual colectivo. Por territorios, Bizkaia continúa concentrando la mitad del parque de alquiler libre de Euskadi, con 42.613 contratos vigentes, lo que supone el 50,1% del total autonómico. Gipuzkoa reúne 30.366 contratos, equivalentes al 35,7%, mientras que Álava contabiliza 12.089, el 14,2% restante. Esta distribución territorial se mantiene prácticamente inalterada respecto al trimestre precedente. Por su parte, la renta media mensual de los contratos vigentes en Euskadi se situó en 791,8 euros frente a los 785,6 del trimestre anterior, consolidando la tendencia de crecimiento moderado observada durante los últimos meses. El comportamiento del mercado continúa mostrando un equilibrio entre la incorporación de nuevos contratos a rentas superiores y la permanencia de un amplio stock de contratos suscritos en ejercicios anteriores. Gipuzkoa: el territorio con las rentas más elevadas Gipuzkoa cerró el trimestre con 30.366 contratos vigentes, manteniéndose en niveles muy similares a los registrados entre abril y junio, cuando se cifraron en 30.494. La evolución trimestral vuelve a reflejar la fortaleza de un mercado altamente consolidado, con una demanda sostenida y una oferta que continúa siendo estructuralmente limitada. La renta media del territorio se mantiene como la más elevada de Euskadi y alcanza los 825,6 euros, siendo 772,9 euros el precio más habitual pagado las personas inquilinas (mediana). Es decir, la mitad de los alquileres se encuentran por debajo de esa cifra y la otra mitad, por encima. En números exactos, el 25% de las rentas de los guipuzcoanos están por debajo de los 649,3 euros, el 50% de las rentas entre 649,3 y 945,9 euros, y el 25% restante por encima de esos 945,9%. La renta media de las fianzas constituidas en el tercer trimestre de 2025 alcanzó los 921,6 euros en Gipuzkoa, una cifra que crece un 3% respecto a la registrada en el trimestre anterior (890,1 euros). El precio de alquiler por metro cuadrado (12,3€/m2) crece también un 3% respecto al trimestre anterior (11,9€/m2). Donostia-San Sebastián concentra buena parte de esta presión y el precio medio del alquiler alcanza los 1.061,5 euros, lo que equivale a 13,8 euros el metro cuadrado. De esta forma, la capital guipuzcoana continúa liderando el mercado vasco tanto en precio -desde 2023 los nuevos contratos firmados superan los mil euros de media- como en intensidad de la demanda. El precio medio más bajo de la capital se encuentra entre las viviendas localizadas en el barrio de Martutene (804,7 €/mes), mientras que las rentas más elevadas alcanzan los 1.259,0 € en la zona de Aiete-Lugaritz. En lo que al número de contratos vigentes se refiere, se mantiene estable respecto al trimestre precedente, si bien presenta un ligero descenso (de 9.617 a 9.539). Por su parte, en Donostia-San Sebastián se depositaron 209 fianzas correspondientes a contratos de alquiler durante el periodo analizado. Esta cifra es inferior a la registrada en el segundo trimestre (439), aunque se trata de un dato provisional y sujeto a revisión. De hecho, cuando se incorporen las fianzas pendientes de contabilización y se elabore la información del cuarto trimestre, es previsible que el dato correspondiente al tercero aumente. La presión sobre el mercado se extiende al conjunto de Donostialdea-Bajo Bidasoa, que vuelve a situarse como el área funcional con la renta media más alta de la comunidad autónoma, alcanzando los 919,9 euros mensuales, siete más que en el periodo anterior. La evolución trimestral confirma que el área metropolitana donostiarra sigue siendo el principal foco de tensión del alquiler en Euskadi. Bizkaia: sube el número de contratos y las rentas se sostienen Bizkaia concentra algo más de la mitad de todos los contratos vigentes de Euskadi. Al cierre del tercer trimestre, el territorio registraba 42.613 contratos en vigor, 78 más (+0,18%) que en el trimestre anterior (42.535), reflejo de un mercado estable. Aquí la renta media continúa avanzando de manera gradual y se sitúa en 788,7 euros, impulsada principalmente por el comportamiento del área metropolitana de Bilbao. Asimismo, la capital vizcaína mantiene una evolución ascendente tanto en volumen de contratos (pasa de 15.905 a 15.919) como en precio medio (de 865,6 euros a 872,3 euros), con un incremento trimestral (+0,76%) que prolonga la tendencia observada desde comienzos de año. Bilbao sigue consolidándose como el segundo mercado de alquiler más caro de Euskadi, únicamente por detrás de Donostia-San Sebastián. En Bilbao se depositaron 661 fianzas correspondientes a contratos de alquiler durante el tercer trimestre. Este número es inferior al registrado en el segundo trimestre (734), aunque, como en el caso de San Sebastián, se trata de un dato provisional y sujeto a revisión. De hecho, cuando se incorporen las fianzas pendientes de contabilización y se elabore la información del cuarto trimestre, es previsible que el dato correspondiente al tercero aumente. Especialmente significativa resulta la evolución del Bilbao Metropolitano, cuya renta media alcanza los 823,9 euros mensuales, en gran parte provocada por los 989 euros de renta mensual de Getxo, los 888 de Leioa, los 886 de Urduliz o los 868 de Sopela, todos ellos municipios que no han sido declarados zona tensionada -los dos últimos lo han solicitado y los respectivos expedientes están en marcha-. Así, el crecimiento respecto al trimestre anterior vuelve a situar a esta área funcional entre las de mayor dinamismo del conjunto autonómico, reforzando el protagonismo del entorno metropolitano como principal motor del mercado vizcaíno. Álava: crecimiento moderado de número de alquileres y mayor estabilidad territorial Álava contabilizó 12.089 contratos vigentes al cierre de septiembre, manteniéndose prácticamente inalterado respecto al trimestre precedente, aunque presentando una ligera subida al sumar 45 nuevos contratos. La estabilidad del parque alavés vuelve a ser una de las notas características del mercado territorial. La renta media del territorio, por su parte, experimenta una evolución moderada y pasa de 710,9 a 717,8 euros, en línea con la tendencia observada durante el conjunto del año. Aunque los incrementos son más contenidos que en Gipuzkoa y Bizkaia, Álava continúa registrando avances sostenidos, especialmente en su capital, donde el precio medio de los contratos vigentes es de 753,9 euros, cantidad que varía en función del barrio donde se localiza la vivienda: desde los 672,9 euros al mes en Abetxuko a los 891,8 euros en Zabalgana. Vitoria-Gasteiz concentra la mayor parte del mercado alavés y presenta un comportamiento especialmente estable tanto en número de contratos (9.998 fianzas) como en rentas. La ciudad registra una ligera variación trimestral al alza en el precio medio, manteniendo una evolución equilibrada y por debajo de las rentas observadas en Bilbao y Donostia-San Sebastián. Esta moderación continúa situando al mercado vitoriano en una posición diferencial dentro de las tres capitales vascas. El área funcional de Álava Central, pese a incluir la capital, sigue presentando rentas medias inferiores a la media autonómica, una singularidad que la diferencia claramente de las áreas metropolitanas de Bilbao y Donostia. Respecto al número de fianzas depositadas, en Vitoria se registraron 554 durante el tercer trimestre, 66 más que en el segundo (488). Al contrario que ocurre en las otras dos capitales, este número es superior al registrado en el periodo anterior y podría crecer aún más al tratarse de un dato provisional y sujeto a revisión. Las capitales vascas concentran la mayor actividad del mercado Las tres capitales siguen concentrando la parte más relevante del mercado del alquiler libre en Euskadi. Donostia-San Sebastián continúa encabezando la clasificación en términos de renta media, seguida de Bilbao, mientras que Vitoria-Gasteiz mantiene niveles más moderados. En los tres casos, el volumen de contratos vigentes presenta variaciones trimestrales muy reducidas, lo que confirma la estabilidad del stock disponible. La evolución de las rentas, sin embargo, muestra comportamientos diferenciados. Donostia-San Sebastián y Bilbao continúan registrando incrementos trimestrales, en línea con la elevada demanda existente en sus respectivas áreas metropolitanas. Vitoria-Gasteiz, por su parte, presenta un avance más contenido, coherente con un mercado menos tensionado. Así las cosas, los datos del tercer trimestre de 2025 constituyen una fotografía especialmente relevante al tratarse del último periodo completo anterior a la aplicación de los índices de precios de referencia en los tres territorios históricos. El comportamiento observado confirma que, incluso en ausencia de dichos instrumentos, el mercado del alquiler en Euskadi mantenía una notable estabilidad en términos de stock, al tiempo que las rentas continuaban evolucionando de forma gradual y diferenciada según territorios y ámbitos metropolitanos. Esta estabilidad constituye uno de los principales rasgos del mercado vasco del alquiler, caracterizado por un elevado grado de consolidación, una demanda sostenida y una evolución de precios que, aun manteniendo una tendencia ascendente, presenta intensidades claramente distintas según el territorio y la estructura urbana de cada área funcional. Bizigune incorpora 119 viviendas al parque de alquiler asequible tras movilizar 92 vacías y 27 que se encontraban en el mercado libre A esta fotografía del mercado libre se suma el papel del programa Bizigune, que permite incorporar vivienda privada vacía al parque público de alquiler protegido mediante la cesión de las viviendas por parte de sus propietarios al Gobierno Vasco a cambio de un canon. Estas viviendas pasan a formar parte del parque público de alquiler asequible gestionado por Alokabide y contribuyen a ampliar la oferta disponible para hogares inscritos en Etxebide. A 1 de octubre de 2025, Bizigune contaba con 7.458 viviendas adscritas en Euskadi, seis más que al inicio del tercer trimestre, cuando el programa registraba 7.452 viviendas. Durante ese mismo periodo, el programa incorporó 119 viviendas en Euskadi. De ellas, 27 viviendas habían tenido previamente al menos un contrato de alquiler libre inscrito en los registros de fianzas del Gobierno Vasco, lo que permite identificar una transferencia directa desde el mercado libre hacia el alquiler protegido. Las 92 viviendas restantes, el 77,3% del total, no constaban previamente alquiladas en dichos registros, por lo que la aportación de Bizigune no puede explicarse únicamente como una salida de vivienda del mercado libre, sino principalmente como una herramienta de movilización de vivienda hacia el alquiler asequible. El origen territorial de esas 27 viviendas procedentes del mercado libre se concentra especialmente en Bizkaia, con 16 viviendas, seguida de Gipuzkoa, con 6, y Álava, con 5. Por municipios, destacan Barakaldo y Bilbao, con 4 viviendas cada uno; Vitoria-Gasteiz, con 3; Galdakao y Laudio/Llodio, con 2 en cada caso; y, con una vivienda cada uno, Basauri, Berriz, Durango, Lemoa, Mungia, Muskiz, Arrasate/Mondragón, Beasain, Bergara, Elgoibar, Villabona y Zumarraga. En el caso de Donostia-San Sebastián, las dos viviendas incorporadas a Bizigune durante el trimestre no constaban previamente alquiladas en el mercado libre según los registros de fianzas. Esta lectura permite completar la evolución observada por la EMAL. Mientras el mercado libre de alquiler habitual en edificios colectivos cerró el tercer trimestre con 85.068 contratos vigentes y una variación prácticamente nula respecto al trimestre anterior, Bizigune incorporó 119 viviendas al alquiler protegido. Es decir, incluso si se atribuyera al mercado libre la salida de las 27 viviendas con contrato previo registrado, el balance muestra que el programa incorpora una mayoría de viviendas que no figuraban previamente como alquiler libre, reforzando la capacidad pública de intervención sobre el mercado. Por territorios, Bizkaia concentra 66 de las 119 incorporaciones a Bizigune, el 55,5% del total, por encima de su peso en el mercado libre de alquiler, donde reúne el 50,1% de los contratos vigentes. De esas 66 viviendas, 16 proceden del mercado libre registrado y 50 no constaban alquiladas previamente. Gipuzkoa incorpora 35 viviendas, de las que solo 6 habían tenido contrato previo, mientras que 29 no constaban previamente en el mercado libre. Álava suma 18 incorporaciones, con 5 viviendas procedentes del mercado libre y 13 sin contrato previo registrado. Por capitales, Bilbao lidera la captación de Bizigune con 18 viviendas incorporadas, de las que 4 proceden del mercado libre y 14 no constaban previamente alquiladas. Vitoria-Gasteiz incorpora 8 viviendas, con 3 procedentes del mercado libre y 5 sin contrato previo registrado. Donostia-San Sebastián suma 2 viviendas, ambas sin constancia previa de alquiler libre. El dato confirma que Bizigune capta vivienda en las capitales, pero también de forma significativa en municipios intermedios, donde el programa muestra una mayor capacidad de movilización hacia el parque público de alquiler protegido. En conjunto, la comparación entre la EMAL y Bizigune permite afinar la fotografía del alquiler en Euskadi: el mercado libre se mantiene estable en volumen, mientras Bizigune sigue ampliando el parque protegido mediante dos vías complementarias: la conversión de vivienda que ya había estado en alquiler libre en vivienda asequible y, sobre todo, la incorporación de vivienda que no constaba previamente alquilada en los registros públicos de fianzas.    

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